Одно из самых распространенных направлений для инвестирования денег на сегодняшний момент  – это покупка квартиры на этапе строительства, поскольку она позволяет существенно сэкономить по сравнению с покупкой готовых квартир. Однако такие сделки не лишены определенных рисков для покупателей. В настоящее время строящееся жилье может быть приобретено двумя способами: посредством заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ)  либо договора участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Все отличия между этими двумя договорами проистекают из того, что ДДУ заключается в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Также к ДДУ применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей». К договорам участия в ЖСК не предъявляются требования о соответствии указанным законам.

Основные особенности ДДУ заключаются в следующем:

-  подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

- содержит определенные требования к застройщику, способы обеспечения им своих обязательств;

- предусматривает ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и за нарушение требований к качеству работ;

- подробно регулирует порядок передачи объекта долевого участия в строительстве.

Несмотря на то, что договор об участии в ЖСК защищает права и интересы граждан хуже, чем ДДУ, многие заключают такие договоры из-за выгодной цены жилья, которая существенно ниже, чем по ДДУ. Такой договор включает в себя положения о строительстве и передаче жилого помещения и положения о членстве в кооперативе (оплата паевого и иных взносов и др.). Договор с ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, что может привести к продаже строящейся квартиры нескольким покупателям. ЖСК, с которым гражданин заключает договор, нередко привлекает для строительства застройщика по договору об инвестировании строительства, при этом требования ФЗ-214 к застройщику не применяются. Также известны случаи, когда ЖСК возглавляет лицо, аффилированное с застройщиком, тем самым сводя на нет контролирующие функции кооператива. При этом риски за нарушение сроков передачи объекта строительства несут члены ЖСК и не предусмотрено взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ с ЖСК при нарушении сроков строительства.

В последнее время жилищное законодательство претерпело ряд изменений, улучшающих положение граждан, которые являются стороной договора участия в ЖСК. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ предусмотрено, что ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей, превышающим три. Это правило не распространяется на ЖСК, созданных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Еще ряд изменений вступил в силу с 1 июля 2016 года. ЖСК, строящие дома за счет своих членов, обязаны размещать следующие документы и информацию:

· о количестве членов ЖСК (также установлена обязанность ведения реестра членов кооператива);

· разрешение на строительство;

· документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;

· местоположение строящегося МКД и его описание;

· количество жилых помещений в строящемся доме, описание их технических характеристик;

· предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

По требованию члена кооператива ЖСК обязан предоставить для ознакомления:

· заключение экспертизы проектной документации (если ее проведение установлено законом);

· проектную документацию, в том числе с изменениями;

· протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

· документы, подтверждающие итоги голосования;

· заключения ревизионной комиссии (ревизора);

· иные документы, предусмотренные настоящим ЖК РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания.

По своему опыту могу сказать, что сама заключала договор об участии в ЖСК. Понимала все риски, связанные с ним, однако другой возможности просто  не было. Тем не менее никому не советую этого делать, Вы становитесь максимально не защищены. Уплаченную сумму в случае «чего» вернуть Вы также полностью не сможете. Поэтому, тут может так случится, что риск себя не оправдает.